vastgoed kopen

Investeringsvastgoed financieren: maak gebruik van het hefboomeffect

Investeren in vastgoed vereist vaak, naast de nodige eigen inbreng, nog een extra hypothecaire lening. Maar zelfs als je over voldoende middelen beschikt kan een lening nog interessant zijn omwille van het hefboomeffect. Een vereenvoudigd voorbeeld maakt dit snel duidelijk.

Voorbeeld investering

Stel dat je 300 000 euro ter beschikking heeft en dit investeert in een pand dat een rendement oplevert van 5%.

Zonder lening

Eigen inbreng300 000
Lening0
Aflossing lening
Rendement15 000 euro = 5%

Met lening

Eigen inbreng150 000
Lening150 000
Rente lening 2%3 000 euro
Rendement15 000 - 3 000 = 12 000 euro = 8%

Het rendement stijgt van 5% naar 8%.

Diepen we dit voorbeeld nog even uit.

Zonder lening

Maandelijkse opbrengst huur1250 euro
Jaarlijkse opbrengst15 000 euro
Opbrengst na 15 jaren225 000 euro
Waarde vastgoed na 15 jaren300 000 euro

(zonder rekening te houden met inflatie en waardevermeerderingen)

Wanneer je echter kiest voor een lening kun je jouw vermogen sterker opbouwen. Stel dat je twee keer 150 000 euro eigen middelen investeert en twee keer 150 000 euro gaat lenen op 15 jaren. Zo kan je twee panden aankopen van 300 000 euro. De huuropbrengsten zijn ruim voldoende om de aflossingen van beide leningen te betalen. Er zal maandelijks, tegen de huidige rentevoeten, nog zo'n 250 à 300 euro per pand overblijven.

Met lening

Maandelijkse opbrengst huur2500 euro
Maandelijkse aflossing lening1900 euro
Netto opbrengst per maand600 euro
Netto opbrengst na 15 jaren90 000 euro
Waarde vastgoed na 15 jaren600 000 euro

Na 15 jaren bezit je twee panden die samen 600 000 euro waard zijn, zonder rekening te houden met eventuele meerwaardes. In het geval dat je slechts 1 pand had gekocht met eigen middelen, dan zou je 135 000 euro extra huuropbrengsten gerealiseerd hebben. Maar door te gaan lenen heb je de waarde van jouw vastgoedportefeuille opgekrikt tot 600 000 euro. En vanaf dat moment kan je bovendien ook rekenen op 30 000 euro huuropbrengsten per jaar, ook weer zonder rekening te houden met inflatie.